Guia per a declarar la venda d’una propietat heretada
Index
ToggleVendre un immoble que s’ha rebut en herència comporta diverses obligacions fiscals i administratives que sovint passen desapercebudes. No n’hi ha prou amb signar l’escriptura de compravenda: cal complir, com a mínim, amb tres tributs diferents, cadascun regit per terminis i organismes propis.
1. Tributs principals implicats
| Tribut | Quan s’ha de satisfer? | Particularitats rellevants |
|---|---|---|
| Impost sobre Successions i Donacions | Satisfer-se poc després de la defunció | L’import depèn del valor del bé heretat, el grau de parentiu i la normativa autonòmica. |
| Plusvàlua municipal (IIVTNU) | S’auto-liquida tant en rebre l’immoble com en transmetre-l-ho | S’aplica sobre l’increment del valor del sòl urbà i permet triar entre un mètode estimatiu o un de basat en valors reals. |
| IRPF per guany patrimonial | Es declara a la renda corresponent a l’any posterior a la venda | Tributa a la base de l’estalvi amb tipus progressius, d’acord amb el benefici obtingut. |
Consell: tots tres impostos operen de manera independent; és imprescindible portar un control de terminis per evitar recàrrecs o sancions.
2. Càlcul del guany patrimonial
Per determinar el benefici subjecte a IRPF cal restar, al preu de venda net, el valor d’adquisició. Aquest darrer inclou:
-
El valor assignat al bé en l’herència (sense excedir el de mercat).
-
Les despeses i tributs satisfets per acceptar-lo (escriptura, registre, gestories…).
-
Les inversions o millores fetes a l’immoble abans de vendre-l-ho.
Del preu de transmissió es poden deduir honoraris d’agència, costos notarials i altres despeses associades a l’operació. El resultat tributa d’acord amb uns percentatges creixents: els primers trams suporten un gravamen més baix, que augmenta progressivament a mesura que creix el guany.
3. Declaració a la renda
La venda s’inscriu dins l’apartat de “Guanys i pèrdues patrimonials” de la declaració anual. Cada hereu declara la part proporcional que li correspon, indicant la referència cadastral de l’immoble i la resta de dades requerides al model estàndard.
4. Exempcions habituals
Algunes circumstàncies permeten reduir —o fins i tot eliminar— la tributació sobre el guany:
-
Reinversió en habitatge habitual: si l’ingrés obtingut es destina a adquirir un nou domicili permanent dins d’un període de temps determinat, la part reinvertida pot quedar exempta.
-
Contribuents d’edat avançada: la normativa preveu avantatges fiscals per a propietaris que superen una determinada edat quan venen el pis on han viscut habitualment.
-
Dació en pagament o execució hipotecària: els guanys derivats d’aquestes operacions poden gaudir d’exempció quan concorren requisits de protecció a deutors en situació vulnerable.
5. Bones pràctiques per evitar sorpreses
-
Reuneix tota la documentació: escriptura d’acceptació d’herència, justificants de despeses, rebuts de tributs liquidats, certificats cadastrals, etc.
-
Controla els terminis: la major part de càrregues fiscals disposen de períodes breus de presentació o liquidació.
-
Valora assessorament professional: un fiscalista pot optimitzar la tributació i detectar possibles exempcions.
-
Planifica les millores: certes reformes incrementen el valor d’adquisició i redueixen el guany subjecte a IRPF.
-
Conserva els comprovants: Hisenda pot requerir justificants durant diversos anys després de la venda.
Gestionar la venda d’un immoble heretat implica combinar normativa successòria, tributs municipals i IRPF. Una bona planificació, juntament amb el suport d’un professional especialitzat, garanteix que l’operació es tanqui amb la menor càrrega fiscal possible i sense imprevistos amb l’Administració.