Guía para declarar la venta de una propiedad heredada

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Vender un inmueble que se ha recibido en herencia conlleva diversas obligaciones fiscales y administrativas que a menudo pasan desapercibidas. No es suficiente con firmar la escritura de compraventa: hay que cumplir, como mínimo, con tres tributos diferentes, cada uno regido por plazos y organismos propios.

1. Tributos principales implicados

Tributo	¿Cuándo debe satisfacerse?	Particularidades relevantes
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones	Satisfacerse poco después del fallecimiento	El importe depende del valor del bien heredado, el grado de parentesco y la normativa autonómica.
Plusvalía municipal (IIVTNU)	Se auto-liquida tanto al recibir el inmueble como al transmitírselo	Se aplica sobre el incremento del valor del suelo urbano y permite elegir entre un método estimativo o uno basado en valores reales.
IRPF por ganancia patrimonial	Se declara en la renta correspondiente al año posterior a la venta	Tributa en la base del ahorro con tipos progresivos, de acuerdo con el beneficio obtenido.

Consejo : los tres impuestos operan de modo independiente; es imprescindible llevar un control de plazos para evitar recargos o sanciones.

2. Cálculo de la ganancia patrimonial

Para determinar el beneficio sujeto a IRPF es necesario restar, al precio de venta neto, el valor de adquisición. Éste último incluye:

El valor asignado al bien en la herencia (sin exceder al de mercado).
Los gastos y tributos satisfechos por aceptarlo (escritura, registro, gestorías…).
Las inversiones o mejoras hechas en el inmueble antes de venderlo.

Del precio de transmisión se pueden deducir honorarios de agencia, costes notariales y otros gastos asociados a la operación. El resultado tributa de acuerdo a unos porcentajes crecientes: los primeros tramos soportan un gravamen más bajo, que aumenta progresivamente a medida que crece la ganancia.

3. Declaración a la renta

La venta se inscribe en el apartado de “Ganancias y pérdidas patrimoniales” de la declaración anual. Cada heredero declara la parte proporcional que le corresponde, indicando la referencia catastral del inmueble y demás datos requeridos en el modelo estándar.

4. Exenciones habituales

Algunas circunstancias permiten reducir —o incluso eliminar— la tributación sobre la ganancia:

Reinversión en vivienda habitual : si el ingreso obtenido se destina a adquirir un nuevo domicilio permanente dentro de un período de tiempo determinado, la parte reinvertida puede quedar exenta.
Contribuyentes de edad avanzada : la normativa prevé ventajas fiscales para propietarios que superan una determinada edad cuando vienen el piso donde han vivido habitualmente.
Dación en pago o ejecución hipotecaria : las ganancias derivadas de estas operaciones pueden gozar de exención cuando concurren requisitos de protección a deudores en situación vulnerable.

5. Buenas prácticas para evitar sorpresas

Reúne toda la documentación : escritura de aceptación de herencia, justificantes de gastos, recibos de tributos liquidados, certificados catastrales, etc.
Controla los plazos : la mayor parte de cargas fiscales disponen de períodos breves de presentación o liquidación.
Valora asesoramiento profesional : un fiscalista puede optimizar la tributación y detectar posibles exenciones.
Planifica las mejoras : ciertas reformas incrementan el valor de adquisición y reducen la ganancia sujeta a IRPF.
Conserva los comprobantes : Hacienda puede requerir justificantes durante varios años después de la venta.

Gestionar la venta de un inmueble heredado implica combinar normativa sucesoria, tributos municipales e IRPF. Una buena planificación, junto al apoyo de un profesional especializado, garantiza que la operación se cierre con la menor carga fiscal posible y sin imprevistos con la Administración.