Memòria de qualitats: què és i què conté?
La memòria de qualitats és un document vinculant essencial que tot comprador d’habitatge ha de conèixer abans de signar un contracte. Aquest document detalla tots els materials que s’empraran en l’edificació, tant en els interiors com en les zones comunes, afectant directament el preu final de l’immoble.
Per llei, el promotor està obligat a lliurar gratuïtament aquesta memòria documento al comprador. La memòria de qualitats d’un habitatge ha de ser precisa, comprensible i especificar aspectes fonamentals com els materials utilitzats en la fonamentació, cobertes, aïllaments, fusteria metàl·lica i façana. A més, ha d’incloure informació sobre sistemes de climatització, telecomunicacions, domòtica i instal·lacions elèctriques i de lampisteria.
En cas d’incompliment de l’especificat en aquest document, el comprador té dret a reclamar, ja que forma part integral del contracte de compravenda. Al llarg d’aquest article, explorarem detalladament què és exactament una memòria de qualitats, per què és tan important revisar-la abans de comprar, i quins passos seguir si l’habitatge lliurat no compleix el que s’ha promès
Abans de comprar: per què revisar la memòria de qualitats?
Revisar detingudament la memòria de qualitats abans de comprar un habitatge no és un simple tràmit burocràtic. Aquest document resulta fonamental per a prendre decisions informades sobre la inversió més important que moltes persones realitzaran en la seva vida.
Impacte en el preu final de l’habitatge
La qualitat dels materials i acabats influeix directament en el cost final de l’immoble. No tots els habitatges d’obra nova posseeixen el mateix nivell de qualitat; una promoció amb millors materials tindrà inevitablement un preu més elevat, encara que també pot representar una inversió més sòlida a llarg termini. Totes les dades citades en la memòria de qualitats determinen el preu de l’immoble, per la qual cosa aquest document permet entendre la relació qualitat-preu i evitar sorpreses desagradables després de la compra.
A més, conèixer amb detall aquests aspectes facilita comparar diferents promocions immobiliàries, cosa que permet al comprador valorar si el sobrepreu està justificat per l’ús de materials superiors o tecnologies avançades.
Garantia de qualitat i transparència
La memòria de qualitats actua com un compromís contractual per part del promotor. En formar part integral del contracte de compravenda, si el promotor no compleix amb l’especificat, el comprador té ple dret a reclamar. Aquest document proporciona informació detallada sobre materials i acabats, la qual cosa ajuda a prevenir decepcions posteriors.
La legislació de consumidors i usuaris estableix que el contingut de l’oferta, promoció o publicitat serà exigible pels consumidors fins i tot quan no figuri expressament en el contracte subscrit. Per tant, no sols és important el que se signa en el contracte principal, sinó també els detalls tècnics especificats en la memòria de qualitats.
Memòria document vs. memòria descriptiva
Convé diferenciar entre la memòria de qualitats (document tècnic detallat sobre materials i instal·lacions) i la memòria descriptiva. Aquesta última és un document informatiu que conté la descripció inequívoca i justificació de les solucions adoptades. Mentre la memòria de qualitats se centra específicament en els elements materials que s’utilitzaran, la memòria descriptiva proporciona un context més ampli del projecte.
La memòria descriptiva serveix com a nexe d’unió entre els diferents documents del projecte i ha de ser clara, concisa i comprensible no sols per a tècnics sinó també per al client. De la seva lectura ha d’obtenir-se clarament una idea concreta del que el projecte representa sense necessitat de consultar altres documents.
Tots dos documents són complementaris i la seva revisió minuciosa abans de la compra permet al comprador tenir una visió completa del que està adquirint, tant en termes tècnics com conceptuals.
Contingut detallat d’una memòria de qualitats d’un habitatge
El contingut d’una memòria de qualitats abasta tots els aspectes constructius i tècnics que definiran l’habitatge final. Aquest document detallat ha de ser extremadament precís, no sols especificant el tipus de material, sinó també marques, models i característiques tècniques específiques.
Estructura i elements constructius
La primera part de la memòria document sol centrar-se en els components estructurals fonamentals. Aquí es detallen materials i tècniques emprats en la fonamentació, cobertes, façanes i sistemes de conducció. A més, inclou informació sobre els aïllaments tèrmics i acústics utilitzats, elements crucials per a garantir l’eficiència energètica i el confort de l’habitatge. Així mateix, ha d’especificar el tipus de fusteria metàl·lica i referències al sistema emprat per a la col·locació de cada element.
Materials interiors i acabats
Quant als interiors, la memòria de qualitats ha de descriure exhaustivament tots els materials utilitzats:
- Revestiments i paviments: solats, enrajolats, pintures
- Fusteria: portes interiors, armaris de paret
- Equipament: sanitaris, aixeteria, equipament de cuina
- Tabiquería: materials divisoris entre espais i habitatges
Aquests elements no sols defineixen l’estètica de la llar sinó també la seva durabilitat i manteniment a llarg termini.
Instal·lacions tècniques i domòtica
Un capítol essencial el constitueixen les instal·lacions. La memòria ha de descriure detalladament la lampisteria, sanejament i instal·lació elèctrica. D’altra banda, ha d’incloure els sistemes de climatització, calefacció i refrigeració. Específicament, les telecomunicacions i opcions domòtiques representen un valor afegit que ha de quedar perfectament definit, incloent-hi preses de telèfon, internet, videoporter i sistemes de seguretat disponibles.
Substitucions permeses: ‘o similar’
Habitualment, les promotores empren el terme “o similar” per a prevenir imprevistos durant la construcció. No obstant això, aquesta expressió no permet canviar materials per uns altres de qualitat inferior. La normativa estableix clarament que qualsevol substitució ha de ser per elements de qualitat igual o superior a l’oferta, sense que això suposi un increment econòmic per al comprador. Aquesta clàusula ha d’especificar quins materials podrien ser substituïts i sota quines condicions, proporcionant transparència al procés.
Com interpretar correctament una memòria de qualitats
Interpretar una memòria de qualitats requereix atenció al detall i coneixement específic per a evitar sorpreses desagradables després de la compra. Aquest document vinculant pot determinar si l’habitatge que vostè rep correspon exactament amb el que va contractar.
Claus per a llegir el document sense errors
Per a comprendre correctament una memòria de qualitats, és fonamental parar esment a aspectes específics que podrien passar desapercebuts. En primer lloc, verifiqui que tots els materials estiguin descrits amb precisió, incloent-hi marca, model i característiques tècniques. Així mateix, revisi amb especial cuidat l’expressió “o similar” que sol aparèixer al costat d’uns certs materials.
Aquesta clàusula permet al promotor realitzar substitucions per causes tècniques sobrevingudes durant la construcció, però mai amb materials de qualitat inferior als especificats. De fet, els materials alternatius han de ser de qualitat igual o superior sense que això suposi un cost addicional per al comprador.
Un altre punt crític és comprovar que la memòria especifiqui detalladament tots els elements d’edificació, instal·lacions tècniques i acabats interiors, sense omissions que puguin generar confusions posteriorment.
Consultar amb un arquitecte o tècnic
En cas de dubtes sobre les qualitats de l’habitatge en la qual invertirà, és altament recomanable sol·licitar l’opinió d’un professional. Un arquitecte o tècnic especialitzat pot interpretar termes tècnics, identificar omissions en la documentació i avaluar si els materials proposats compleixen amb la normativa vigent.
D’altra banda, aquests professionals poden determinar si les qualitats ofertes justifiquen el preu sol·licitat per l’habitatge, ajudant-lo a prendre una decisió més informada. Aquesta consulta resulta especialment valuosa quan es tracta d’aspectes com a sistemes de climatització, aïllament o instal·lacions elèctriques.
Descarregar memòria de qualitats PDF per a revisió
Conservar la memòria de qualitats en format digital és essencial com a prova documental davant possibles reclamacions futures. Per tant, sol·liciti sempre una còpia en PDF i guardi-la juntament amb tota la documentació publicitària de la promoció.
La versió digital facilita a més la consulta detallada de cada element i permet compartir el document amb professionals per a la seva avaluació. En tenir aquest arxiu, podrà comparar el promès amb el lliurat quan rebi l’habitatge, identificant qualsevol discrepància de manera objectiva.
Què fer si l’habitatge no compleix el que s’ha promès
Quan un comprador descobreix que l’habitatge rebut no correspon amb el que s’estableix en la memòria de qualitats, la legislació espanyola li empara per a reclamar els seus drets.
Passos per a reclamar: llistat i burofax
En primer lloc, el comprador ha de documentar meticulosament totes les discrepàncies entre el promès i el lliurat:
- Elaborar un llistat detallat de tots els elements de qualitat inferior als indicats en la memòria de qualitats.
- Realitzar fotografies i vídeos que evidenciïn aquestes diferències.
- Considerar la contractació d’un perit per a elaborar un informe tècnic que documenti les discrepàncies.
- Enviar la reclamació mitjançant burofax a la promotora, conservant prova de l’enviament i recepció.
És fonamental realitzar aquest procés al més aviat possible després de detectar les deficiències, sense esperar que transcorri massa temps.
Negociació amb la promotora
Una vegada que la promotora rep el burofax, normalment hauria d’accedir a negociar. Durant aquesta fase, convé mantenir sempre comunicació escrita i conservar tota la documentació intercanviada.
Si la promotora es nega a negociar o no respon, el següent pas seria acudir a organismes de consum o iniciar accions legals. És important no acceptar clàusules en l’escriptura on s’indiqui que el comprador està conforme amb l’habitatge lliurat, perquè podrien resultar abusives.
Indemnització o substitució de qualitats
Encara que no sol ser possible rescindir el contracte de compravenda per incompliment de la memòria de qualitats (tret que l’immoble no compleixi la funció per a la qual va ser adquirit), existeixen dues solucions típiques:
- La substitució dels materials per aquells acordats originalment.
- Una compensació econòmica equivalent a la diferència de qualitat entre el promès i el lliurat.
El termini general per a reclamar és de 5 anys, segons estableix l’article 1964.2 del Codi Civil, en tractar-se d’un cas de responsabilitat contractual. Convé recordar a més que la publicitat vincula legalment al promotor, per la qual cosa és recomanable conservar tots els fullets i materials promocionals.
Què tenir en compte?
La memòria de qualitats constitueix, sens dubte, un dels documents més importants durant el procés de compra d’un habitatge. Aquest text vinculant estableix un compromís legal entre el promotor i el comprador, detallant específicament els materials i instal·lacions que conformaran l’immoble final.
Per tant, revisar minuciosament aquest document abans de signar qualsevol contracte resulta essencial per a protegir la inversió realitzada. Els compradors han de prestar especial atenció a les especificacions tècniques, marques, models i possibles clàusules de substitució “o similar” que podrien afectar la qualitat final de l’habitatge.
Finalment, cal destacar que la legislació espanyola protegeix el comprador davant incompliments en les qualitats promeses. La documentació exhaustiva de discrepàncies, l’enviament de reclamacions formals i la negociació amb la promotora constitueixen passos fonamentals per a defensar els drets adquirits contractualment.
En definitiva, la memòria de qualitats no representa un simple formalisme burocràtic, sinó una eina de transparència i garantia que permet als compradors prendre decisions informades sobre probablement la inversió més important de la seva vida. Conservar aquest document, juntament amb tota la publicitat relacionada, proporciona seguretat jurídica i la possibilitat de reclamar durant els cinc anys posteriors al lliurament de l’immoble.